20대부터 시작하는 부동산 공부 리뷰 (2) 부동산 사이클

부동산 사이클의 기본 이해

 

가장 확실한 투자는 상승 흐름에 투자하는 것
상승 흐름 초반에 투자하는 것이 가장 중요

 

1) 상승 흐름 초반

매매가 상승, 전세가 상승, 전세가율 상승, 미분양 감소 
 
오랜 침체기인 하락기 후반 이후 찾아옴
하락기 후반 : 수요자들은 매매를 꺼리고 전세 거주를 택함 (매매수요 적음, 전세 수요 많음) -> 매매가 떨어지고 전세가 상승
전세값이 상승하다보면 매매와 전세 실거주 비용의 폭이 점점 줄어듬 -> 전세 수요자가 주택 매수하며 상승기 초반으로 시장 흐름 넘어감
 
전세가 상승으로 매매 실거주 대비 전세 거주 비용 차이가 줄어들어 전세 수요가 매매 수요로 넘어옴
매매 수요가 점차 늘어나며 매매가 천천히 상승
 
매매가를 밀어올리는 원인 = 전셋값
전셋값 상승의 원인 = 시장 공급 물량 부족 
즉, 상승 흐름 초반을 만들어내는 본질은 공급 부족 
 
전세가율로 상승 하락 흐름의 위치 파악 가능
수도권 기준 전세가율 60% 정도 선에서 전세 거주자들이 매매 수요로 이동
단, 수치는 금리에 따라 항상 변동 가능 
ex) 금리 하락 시 더 낮은 전세가율 선에서 이동
저금리 기조에서 전세가율이 50~55% 정도로 올라왔을 때 공급 부족이라면 상승 흐름 초반으로 판단 가능
 
+ 노후도 영향 
노후도가 심할수록 전세가격 상승 폭 낮아짐
1980년대 중반부터 아파트 대규모 건설 -> 2020년 기준 35년차 아파트 비중 커짐
-> 서울/수도권 평균 전세가율 낮추는 데 기여 
=> 전세가율은 상승 흐름 확인 지표이긴 하나 절대적이지 않음 
 
매수는 대부분 실수요자로 구성됨 (실거주 + 장기 거주 목적) -> 하방 경직성 강함
 
 
상승 흐름 초반

• 전세가율이 가장 높은 시점
• 투자금 적게 들며 수익률 극대화 가능
• 대출 규제 등 규제도 적응 상태

=> 이 시기에 투자하는 것이 가장 중요
 
 

2) 상승 흐름 중반

투자자가 붙기 시작하는 시점
매수 수요 : 실거주 + 투자자
매매가 상승, 전세가 상승, 전세가율 하락
 
투자자들이 붙으며 수요와 더불어 매매가 급격히 상승

(1) 매수 수요 증가가 원인 -> 실거주 + 투자자 증가
(2) 매매 시에 대출을 이용하거나 갭투자를 활용한 레버리지 투자도 가능하므로 실수요만 있는 전세가보다 더 급하게 가격 상승

 
전세자금대출로 유동성이 확대되며 전세가 상승에 큰 역할
'확정된 공급' 중요
상승 흐름 초반 공급 적은 상태 -> 신축 아파트 희소성 커짐 -> 프리미엄 형성
프리미엄 상승, 청약 과열 -> 분양가 상승 -> 주변 아파트 시세 상승 
 
재건축 / 재개발 주목받는 시기
분양권과 동일하게 신축 아파트로 재탄생 가능 
 
 

3) 상승 흐름 후반

전세가 하락 흐름 전환
 
상승기 중반에 시작된 분양아파트 공급 시작
투자 목적 물건의 전세 물량이 쏟아져 나옴 
입주 물량이 많아지는 가운데 전세 매물이 소진되지 못하며 전세가 떨어짐
 
잦은 정부 규제 발표
규제를 시간 끌기로 받아들이기
 
적정 수준 이상을 계속 공급하면 미분양 발생 -> 한계치 넘어가면 하락 흐름으로 전환
* 순공급 중요 = 멸실 물량 제외한 공급 물량
아파트 노후화로 인한 멸실 물량 꾸준히 증가 
2018~2020년 대규모 공급이 있었지만 멸실 물량 고려 시 역대급 물량으로 보기 힘듦 
 
 

4) 하락 흐름 초반

상승기 중반에 분양된 아파트 입주 시점 도래
공급이 누적되며 시장에서 소화 불가능한 상태 -> 매매가 하락
'누적 공급'이 매매가격 하락의 원인
매매가격 하락이 보이지만 아파트 공급은 지속되면서 미분양 증가
적정 수준 이상으로 미분양 증가 시 완전히 하락 흐름으로 전환 
 
하락 흐름 전환의 핵심 = 과공급 누적
공급이 늘어나면 매매가 떨어짐
 
어느정도가 공급이 많은가?
과공급 = 부동산 앱에서 제공하는 적정 수요량보다 1.5배 많을 때
적정 수요량 = 해당 시도 인구수의 0.5%
중요한 건 몇 배로 많이 공급하느냐가 아니라, 적정 이상 수준으로 '얼마나 오랫동안' 공급할 수 있느냐 
 

하락 흐름의 판단 기준 
(1) 미분양 물량 증가
(2) 청약 경쟁률 하락
(3) 미분양 발생 이후 적정 수준의 공급 지속 

 
 

5) 하락 흐름 중반

매매가 하락, 전세가 하락, 전세가율 상승
 
사람들이 아파트 매수를 두려워함
낮은 가격에 아파트 매도하면서 본격적인 공포의 하락 시장 시작
매수심리 꺾이고 전세 거주 선택
미분양 증가로 분양 거의 없음
 
 

6) 하락 흐름 후반

공급이 부족해지며 전세가 상승, 전세가율 상승 
 
많은 사람이 재산에 큰 손해 입은 상태
실거주 제외 거래가 없는 상태
 

 

 

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