20대부터 시작하는 부동산 공부 리뷰 (1) 상승 하락 흐름, 미분양, 전세가율

20대부터 시작하는 부동산 공부 - 예스24

 

 

상승 하락 흐름 

아파트 투자 시 가장 중요한 것 -> 시장의 상승과 하락 흐름을 정확하게 파악하는 것

아파트 투자 기준은 가격이 아니라 시장 흐름이 어느 위치에 있느냐

 

흐름이란 '지속성' (최소 4년) 

4년 이상 상승세 = 상승 흐름

4년 이상 하락세 = 하락 흐름

 

흐름이 생기는 기준

흐름이 생기려면 일정 방향으로 꾸준한 거래가 필요 = '인구수' 필요 (최소 50만 명 이상) 

 

흐름이 만들어지는 원리

가격은 수요량과 공급량이 일치하는 곳에서 결정

상승 흐름?

1) 수요가 지속적으로 많음 (수요는 정량적으로 확인 불가) 

2) 공급이 지속적으로 부족 (공급은 정확한 수치로 파악 => 객관적 지표) 

 

아파트 시장 안정화와 건설사의 관계

아파트 공급은 원할 때 할 수 없음

공급의 주체가 영리 집단인 민간 건설사이기 때문 = 손해를 본다고 여길 때, 아파트를 건설 (공급)하지 않음

건설사가 공급할 때? = 이익이 발생할 때

1) 분양 완판

상승 흐름 지속 -> 가격 상승 기대감으로 인한 분양 증가 -> 분양 완판 가능 

2) 높은 분양가

아파트 건설 기간 (2~3년) 뒤 실입주 -> 수요 대비 공급 증가 -> 가격 하락 -> 미분양 -> 공급 중단 -> 수요 대비 공급 부족 ...

시간적 차이로 인해 필연적으로 수요/공급의 균형이 틀어지는 구간 발생 => 상승/하락 흐름 발생 

 

 

미분양이란? 

부동산 시장의 소화 불량 상태 

수요 << 공급

* 준공 후 미분양(악성 미분양) : 투자자뿐 아니라 실수요자에게도 인기 없는 지역에서 발생

 

적정 미분양 수치 아래에서의 미분양 수 증감은 시장에 영향 주지 않음

갑자기 분양이 많아지면 일시적으로 미분양이 증가할 수 있음

적정 미분양 수치 = 인구수 * 0.1%

• 적정 미분양 수치를 넘어섰다면 절대 투자 X
• 적정 미분양 수치는 넘지 않았지만 추후 분양 물량이 많다면 -> 신중
• 미분양 수치가 감소하다가 적정 수치 이하로 내려가고 앞으로 분양 물량이 적정 수요 이하로 지속될 때 -> 적당한 투자 타이밍
• 미분양 수치가 적정 이상이지만 앞으로 분양 물량이 급격히 줄어든다면 -> 좋은 투자 타이밍

미분양 수치로 시장 상황 파악 가능, 투자 결정에는 앞으로의 공급이 기준이 됨 

 

미분양 수치 분석 방법

단순 지역별이 아닌, 서로 연관 있는 지역 단위로 확인

서울 경기 인천, 대전 세종, 부산 경남 등 -> 물량을 공유하기 때문

물량 공유하는지 아는 방법? 전세가격 지수의 움직임 (전세가격은 공급 물량에 비례해 움직임)

미분양 발생 조건? 아파트 시장에 적정 수준 이상의 지속적인 과공급이 이루어질 때 

 

미분양과 정부 정책과의 관계

부동산 시장은 공급의 지속성 여부에 따라 결정되며, 정책 자체가 미분양의 원인이 될 수 없음

 

 

전세가율 개념

전세가율 = 전세가 / 매매가 * 100 (단위 %) 

 

투자 시점이 부동산 시장 흐름에서 어느 위치에 자리하는지와 흐름 변동 시점 파악 가능

 

전세가율이 상승하는 상황

1) 매매가 ⬆️ 전세가 ⬆️⬆️

2) 매매가 ⬇️⬇️ 전세가 ⬇️

3) 매매가 ⬇️ 전세가 ⬆️

 

전세가율이 하락하는 상황

1) 매매가 ⬆️⬆️ 전세가 ⬆️

2) 매매가 ⬆️ 전세가 ⬇️

3) 매매가 ⬇️ 전세가 ⬇️⬇️

 

 

전세가율에 영향을 주는 요인

전세가율은 전세가와 매매가로 결정 -> 전세가/매매가에 영향을 준다면 전세가율에 영향

1) 공급 물량
2) 전세자금대출
3) 금리
4) 정부정책