재개발 기본용어

토지등소유자

- 조합이 설립되기 전까지

- 재개발 : 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자 (무허가 건축물)

 정비구역 안에 있는 토지나 건축물만 소유해도 토지등소유자가 된다.

- 재건축 : 정비구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자

 건축물과 그 부속토지를 함께 소유해야 된다. 

 

 

조합원

- 조합이 설립된 이후 토지등소유자는 조합원이 된다.

- 재개발 - 동의요건 없음

- 재건축 - 동의요건 있음

 

 

감정평가 (감평)

감정평가액 (감평가) 

- 사업시행인가 후 감정평가

- 조합원들이 소유한 자산 전체가 얼마인지 평가

- 개개인으로 보면 조합원당 감정평가를 하게 되서 감평가가 나옴

  - A조합원 빌라 감평가 1억

 - B조합원 주택 감평가 2억

 

 

권리가액 

- 조합원이 주장할 수 있는 금액

- 감평가 * 비례율 = 권리가액

- 사업성이 좋아서 비례율이 130%인 사업장은 감평가 1억 * 130% = 1.3억

- 감평가는 같아도 비례율이 높을수록 권리가액이 올라감

 

 

종전자산평가액

- 재개발사업이 시행되기 전 조합원들 자산 감정평가액의 합

 

종후자산평가액

- 재개발사업 완료 후 자산 총액

- 조합원 분양 수입 + 일반분양수입

 

 

비례율

- 재개발 구역 사업성을 알아보는 기준

- (종후자산평가액 - 총사업비) / 종전자산평가액 = 비례율

- 사업성 높음 > 비례율 100% > 사업성 낮음

- 사실 사업이 완전히 끝났을 때 정확한 비례율이 나온다. 

 

분담금 

- 조합원분양가(조분가)에서 조합원의 권리가액을 빼고 조합원이 추가로 내야할 돈

- 조합원분양가(조분가) - 권리가액 = 분담금

ex) A조합원 분양가 3억, 권리가액 1.1억

3억 - 1.1억 = 1.9억

분담금 / 추가분담금 / 부담금

 

 

조합원분양가 / 조분가

일반분양가 / 일분가 

 

 

현금청산 / 현금청산가

- 현금으로 보상받는 경우 / 사람

- 재개발에 동의하지 않거나

- 분양 신청 기간에 분양 신청 하지 않거나

- 신청을 취소하는 경우

 

 

환급금

- 권리가액이 조합원분양가보다 높으면 돌려받는 돈 

 

이주비 대출

- 이주 시 감평가의 40~60% 정도 보통은 무이자로 대출

- 입주 시 상환

- 이주비 대출 -> 기존 대출 상환

- 투기과열지구 다주택자/법인 이주비 대출 X

- 조합 자금 상황에 따라 탄력있게 적용

- DSR에 포함X

 

이주촉진비 (이사비)

- 임차인이 아닌 소유자에게 무상으로 지급

- 몇백~몇천까지 사업성에 따라 지급

- 조건 : 조합에서 정해진 기간 안에 이주시 100% 

 

정비구역일몰제

- 정비구역 추진위원회 승인 후 2년 안에 조합설립인가 미신청

- 조합설립인가 후 3년 안에 사업시행인가 미신청 등

 

 

초투 : 초기 투자금액

총투 : 총 투자금액

뚜껑 : 무허가 건축물